Сколько на самом деле стоит покупка квартиры в Испании: налоги и дополнительные расходы в 2026 году

Стоимость недвижимости, указанная в объявлении, — далеко не окончательная сумма, которую покупатель потратит на приобретение жилья в Испании. В 2026 году при оформлении квартиры или дома необходимо дополнительно учитывать налоги, нотариальные услуги, регистрацию права собственности и другие расходы.

Размер дополнительных платежей зависит от расположения недвижимости и её типа. Особенно заметна разница между покупкой вторичного жилья и новостройки, а также между автономными сообществами Испании.

Какие налоги придётся заплатить покупателю

Основной налог при приобретении вторичной недвижимости в Испании — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Он оплачивается покупателем, а его ставка определяется региональным законодательством.

Например, в Мадридском сообществе стандартный ITP составляет 6%, в Андалусии — 7%.

В Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года ставка была снижена до 9% для стандартных приобретений стоимостью до 1 млн евро. Если стоимость объекта превышает этот порог, предусмотрена ставка 11%.

В Каталонии действует прогрессивная шкала от 10% до 13% в зависимости от стоимости недвижимости.

Таким образом, при покупке одинаковой квартиры за 300 000 евро налоговая нагрузка будет различаться.

В Мадриде покупатель заплатит 18 000 евро ITP, в Андалусии — 21 000 евро, в Валенсийском сообществе — 27 000 евро, а в Каталонии — 30 000 евро.

Расчёты сделаны без учёта региональных льгот и предполагают, что налоговая база равна покупной цене.

Почему покупка новостройки обходится иначе

При приобретении новой квартиры непосредственно у застройщика в рамках первой передачи жилья вместо ITP обычно оплачивается НДС — Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

На большей части территории Испании ставка IVA для нового жилого объекта составляет 10%.

Дополнительно взимается налог AJD — Actos Jurídicos Documentados, связанный с нотариальным оформлением сделки.

Его размер отличается в зависимости от региона.

Например, в Каталонии стандартная ставка AJD для покупки жилья, облагаемой IVA, составляет 1,5%.

Если новая квартира стоит 250 000 евро, покупателю потребуется заплатить 25 000 евро IVA и ещё 3 750 евро AJD.

Общая налоговая нагрузка составит 28 750 евро, не считая нотариуса и регистрации собственности.

Для отдельных категорий социального жилья предусмотрены льготные налоговые режимы.

Дополнительные расходы на оформление квартиры

Налоги составляют основную часть сопутствующих расходов, но ими оформление покупки не ограничивается.

Покупатель должен учитывать нотариальные услуги и регистрацию права собственности в Registro de la Propiedad.

Стоимость этих процедур зависит от характеристик объекта и условий сделки, а тарифы регулируются государством.

Дополнительно могут возникнуть расходы на юридическое сопровождение, подготовку документов и услуги gestoría.

Если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, обычно потребуется независимая оценка недвижимости — tasación.

Поэтому ещё до подписания договора задатка рекомендуется получить подробный расчёт полной стоимости сделки.

Сколько стоит квартира за 250 000 евро в Каталонии

Рассмотрим покупку вторичной квартиры стоимостью 250 000 евро в Барселоне или другом муниципалитете Каталонии.

При стандартной ставке ITP 10% налог составит 25 000 евро.

Если дополнительно предусмотреть условно 1 500 евро на нотариальное оформление, регистрацию и административное сопровождение, общая стоимость покупки достигнет приблизительно 276 500 евро.

Таким образом, покупателю потребуется около 26 500 евро сверх цены недвижимости.

При этом расчёт предполагает отсутствие налоговых льгот и превышения референсной кадастровой стоимости над ценой покупки.

Важно учитывать, что реальный размер налога может быть выше, если установленная государством налоговая база превышает стоимость, указанную в договоре.

Кто может рассчитывать на снижение налогов

В Испании предусмотрены налоговые льготы для отдельных категорий покупателей.

В Каталонии сниженная ставка ITP может применяться при покупке основного жилья молодыми людьми в возрасте до 35 лет включительно, если соблюдены установленные требования к доходам и назначению недвижимости.

Специальные условия также предусмотрены для многодетных семей, граждан с инвалидностью и некоторых других категорий покупателей.

В отдельных регионах действуют дополнительные меры поддержки покупки первого жилья.

Поэтому перед оформлением сделки следует уточнить не только стандартную налоговую ставку, но и возможность применения льгот.

Даже небольшая разница в процентах может означать экономию в несколько тысяч евро.

Что необходимо учитывать иностранным покупателям

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Испании на общих основаниях.

При этом сама по себе покупка жилья нерезидентом обычно не приводит к увеличению стандартной ставки ITP.

Однако на практике могут возникать дополнительные административные требования, связанные с оформлением NIE, банковскими переводами, подтверждением источника денежных средств и подготовкой документов.

Также необходимо учитывать налоговый статус продавца.

Если недвижимость приобретается у налогового нерезидента Испании, покупатель обычно обязан удержать 3% цены сделки и перечислить эту сумму в налоговую службу в качестве авансового платежа по налоговым обязательствам продавца.

Это не увеличивает согласованную цену недвижимости, но требует правильного юридического оформления.

Как избежать неожиданных расходов

Покупка недвижимости в Испании требует предварительного финансового планирования.

Особенно важно заранее установить применимый налоговый режим, проверить кадастровую референсную стоимость и выяснить, какие расходы несёт покупатель по договору.

Необходимо также уточнить наличие обременений, задолженностей и других обстоятельств, способных повлиять на оформление покупки.

Главное правило — рассчитывать бюджет исходя из полной стоимости приобретения, а не только цены квартиры.

В 2026 году различия между налоговыми системами автономных сообществ могут существенно повлиять на окончательные расходы, поэтому грамотная подготовка сделки остаётся важной частью безопасной покупки недвижимости в Испании.