Испания меняет правила аренды недвижимости: новые ограничения и налоги в 2026 году

Владельцев недвижимости в Испании ожидают изменения в правилах сдачи квартир, налогообложении туристического жилья и продлении арендных договоров. В октябре 2026 года правительство утвердило новые законодательные меры, призванные повысить доступность жилья и усилить защиту арендаторов.

Основным документом стал Real Decreto-ley 29/2026, действующий с 8 октября. Дополнительный декрет RDL 28/2026 предусматривает изменения в долгосрочной аренде с 15 ноября. Оба документа ещё подлежат парламентскому утверждению.

Сезонную аренду возьмут под более строгий контроль

Одним из ключевых нововведений стало ужесточение требований к временным договорам аренды.

Теперь собственникам необходимо обосновывать причины, по которым квартира предоставляется на ограниченный срок. Это особенно актуально для объектов, сдаваемых студентам, временно работающим специалистам и другим арендаторам.

По общему правилу сезонная аренда должна продолжаться от 31 дня до 12 месяцев. При последовательном заключении более двух подобных договоров аренда может быть признана постоянной с соответствующими правовыми гарантиями.

Такие меры направлены на предотвращение ситуаций, когда временные контракты используются вместо обычной долгосрочной аренды.

Отдельные ограничения вводятся для сдачи комнат. В официально признанных зонах напряжённого жилищного рынка суммарная плата за все комнаты не должна превышать допустимую стоимость аренды всей квартиры.

Долгосрочные договоры получат дополнительные гарантии

С ноября предполагается изменение механизма продления договоров аренды основного жилья.

Новый декрет предусматривает более продолжительные периоды автоматического продления при отсутствии своевременного уведомления со стороны собственника или арендатора.

Для собственников — физических лиц установлен пятилетний период, а для юридических лиц — семилетний. Изменяются и требования к срокам уведомления о прекращении договора.

Однако до 15 ноября соответствующие положения ещё не действуют. Кроме того, необходимо учитывать переходные нормы и дальнейшие решения парламента.

Туристические квартиры могут стать дороже в содержании

Серьёзные изменения ожидают собственников жилья, используемого для краткосрочного размещения.

С 1 декабря 2026 года предусмотрено применение НДС в размере 10% к определённым видам краткосрочной аренды меблированной недвижимости.

Дополнительно муниципалитеты в зонах напряжённого жилищного рынка смогут устанавливать повышенный IBI для туристического жилья.

Надбавка может составлять от 50% до 150% в зависимости от количества объектов соответствующего назначения у владельца.

При этом новые ставки не будут автоматически применяться во всех городах Испании. Для их введения необходимы решения местных властей.

Для арендаторов и собственников предусмотрены налоговые льготы

Наряду с ограничениями правительство предложило финансовые стимулы для участников рынка.

Арендаторы основного жилья с доходом ниже установленного порога смогут претендовать на государственный налоговый вычет по IRPF.

Для собственников, согласившихся снизить арендную плату и выполнивших предусмотренные требования, устанавливаются дополнительные налоговые преимущества.

В отдельных случаях уменьшение облагаемого дохода от аренды может достигать 100%.

Таким образом, государство стремится стимулировать долгосрочную аренду по более доступным ценам, одновременно усиливая контроль над использованием жилья.

Что изменится для покупателей недвижимости

Реформа предусматривает дополнительные возможности для приобретения первого жилья.

В частности, программа TU CASA предполагает беспроцентные займы, способные покрывать до 20% стоимости недвижимости, но не более 50 000 евро.

Однако получение такой поддержки будет зависеть от установленных условий и практического запуска программы.

Для инвесторов особенно важно учитывать новые требования к аренде. Перед приобретением квартиры необходимо выяснить, разрешено ли использовать её для туристического размещения, какие действуют ценовые ограничения и какие налоги придётся платить.

Какие законы действительно действуют

В начале октября произошла важная юридическая ситуация: принятые в конце сентября декреты RDL 26/2026 и RDL 27/2026 были отменены парламентом 2 октября.

После этого правительство утвердило новые документы RDL 29/2026 и RDL 28/2026.

Первый в основном действует с 8 октября, второй должен вступить в силу 15 ноября. На 22 октября их окончательное парламентское утверждение ещё не было подтверждено.

Поэтому при оформлении договоров необходимо проверять именно актуальную редакцию законодательства, а не ориентироваться на сообщения о первоначальных сентябрьских инициативах.

Что это означает для рынка недвижимости Испании

Новые меры усиливают роль государства в регулировании жилищного рынка. Особое внимание уделяется доступности долгосрочной аренды, контролю за туристическими объектами и защите людей, которые испытывают трудности с оплатой жилья.

Для владельцев недвижимости изменения означают необходимость внимательнее планировать условия сдачи квартир и учитывать возможное увеличение налоговых расходов.

Для покупателей инвестиционных объектов становится особенно важной предварительная проверка правового статуса недвижимости и реальных возможностей её использования.

Испанский рынок жилья продолжает развиваться в условиях активных законодательных изменений. Поэтому при покупке, продаже или аренде квартиры ключевое значение имеют не только цена и расположение объекта, но и действующие правила конкретного региона.